رشد چهار برابری اجاره و کوچ اجباری اجاره‌نشین‌ها| حرف حساب صاحبخانه‌ها چیست؟

هنوز کمر قشر متوسط و ضعیف زیر بار گرانی راست نشده که یک شوک دیگر نفس آنان را گرفته است: جهش چندبرابری اجاره بها.

حدود ۳۵ درصد از شهرنشینان، خانه‌بدوش و مستاجرند و اکنون در فصل نقل و انتقال به «چه کنم چه کنم» افتاده‌اند.

تقریباً همه مستأجران هم یا از طبقه متوسط یا ضعیف جامعه هستند که قیمت اجاره از میزان درآمدی آنان حسابی سبقت گرفته است.

رشد چهار برابری اجاره

تا پیش از آغاز فصل جابجایی تصور می‌شد که قیمت رهن و اجاره بیشتر از ۳۰ تا ۴۰ درصد گران نمی‌شود اما رشد تصاعدی اجاره بها همه را شگفت‌زده کرده است.

به نظر می‌رسد این اتفاق در استان کرمانشاه به مراتب وخیم‌تر از میانگین کشوری است و قیمت اجاره حتی تا چهار برابر سال ۹۷ جهش کرده است.

معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری کرمانشاه در این باره گفت: در برخی مناطق شهر کرمانشاه شاهد افزایش قیمت ۴۰۰ درصدی و حتی بیشتر اجاره بهای مسکن هستیم.

مهرداد سالاری ۲۰ خرداد ۹۸ در جلسه ساماندهی اجاره مسکن کرمانشاه افزود: متأسفانه این معضل در کرمانشاه از بسیاری استان‌های دیگر حادتر است.

رشد چندبرابری قیمت اجاره در کرمانشاه در شرایطی رخ داده که وضعیت درآمدی مردم این استان قابل قیاس با میانگین کشوری هم نیست.

براساس آخرین گزارش مرکز آمار از میزان پس‌انداز خانوارها، استان کرمانشاه در رتبه ۳۱ و کم‌درآمدترین استان کشور قرار دارد؛ داشتن بیشترین نرخ بیکاری کشور و جای گرفتن در بین پنج استان آخر از نظر فضای کسب و کار نیز به وخامت مالی خانواده‌های استان دامن زده است.

کوچ به سوی حاشیه‌نشینی

براساس آمار بانک مر کزی، قیمت مسکن در اردیبهشت ۹۸ نسبت به اردیبهشت ۹۷، ۱۱۲ درصد افزایش یافته که به اعتقاد کارشناسان، دلیل اصلی آن رشد قیمت ارز و کاهش ساخت و ساز به دلیل رکود ۶ ساله بازار مسکن است.

جهش قیمت رهن و اجاره اما فراتر از این رقم و بسیار بیشتر از میزان رشد درآمدهای مستأجران است؛ کوچ اجباری اجاره‌نشین‌ها نتیجه همین ناهمخوانی دخل و خرج است.

بخش زیادی از مستأجران که از پسِ تأمین اجاره‌های جدید بر نمی‌آیند، تنها راه چاره را در رفتن به محله‌های ارزان‌تر یافته‌اند؛ مستأجران این محله‌ها هم دنبال خانه‌های کوچک‌تر، حاشیه‌نشینی و حتی در مواردی به فکر چادرنشینی افتاده‌اند.

آن عده از مستأجران هم که به کرایه‌های چندبرابری تن داده‌اند، ساعت کار خود را بیشتر کرده و از این پس زمان کمی را با خانواده می‌گذرانند.

احمد صفری نماینده مردم کرمانشاه در گفت و گو با خبرگزاری خانه ملت اعلام کرد: به دلیل گرانی مسکن تماس‌های بسیاری از سوی همشهریان برای دریافت چادر و ادامه زندگی با نصب چادر در پارک‌ها با من گرفته شده لذا اگر بر قیمت‌ها کنترل و نظارت نشوند مسئله ملی در راه است.

آقای حسینی، پدر یک خانواده پنج نفره، از سه سال پیش ساکن محله الهیه در شهر کرمانشاه است اما به گفته خودش با ۳۵ میلیون تومانی که سال ۹۷ برای رهن خانه ۹۰ متری‌اش داده، اکنون یک واحد ۶۰ متری هم در این محله پیدا نمی‌کند: تا ۱۵ مرداد بیشتر فرصت ندارم اما از تأمین رهن ۹۰ میلیونی این خانه برنمی‌آیم. ۲ هفته است که در ۲ محله ارزان‌تر (تعاون و رودکی) مشغول سر زدن به بنگاه‌های املاک هستم اما قیمت‌های آنجا هم بالاست.

شرایط برای خانم میانسالی که از سال ۹۵ و پس از مرگ ناگهانی همسرش، سرپرست خانواده و سه کودک شده، سخت‌تر است. او که خواست نامش برده نشود گفت: منبع درآمد ما غیر از یارانه و کمیته امداد، دستمزدی است که از کار در خانه مردم می‌گیرم. حدود ۹ سال است که در محله جعفرآباد- از نقاط حاشیه‌نشین کرمانشاه- زندگی می‌کنیم اما صاحبخانه می‌خواهد اجاره را از ۲۰۰ به ۴۵۰ هزار تومان اضافه کند که این یعنی نصف درآمد ما. با پولی هم که ما داریم حتی یک خانه داغان پیدا نمی‌شود.

صدای نماینده مستأجر مجلس هم درآمد

این روزها رویه بیشتر مشاوران املاک و صاحبخانه‌ها در تعیین میزان اجاره بها، با درآمد و توان مستأجران نمی‌خواند زیرا اندک مستاجرانی هستند که درآمدشان نسبت به سال گذشته ۲ یا سه برابر شده باشد.

این معضل گریبان محسن جعفری، معلم جوان اهل اسلام‌آباد غرب را هم گرفته است: من پارسال ماهی ۶۰۰ تومان کرایه می‌دادم اما امسال برای تمدید همین خانه باید ماهی یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بپردازم که با حقوق ۲ میلیون تومانی من شدنی نیست زیرا برای دیگر هزینه‌های کمرشکن خانواده، چیزی برایم نمی‌ماند.

کار به جایی رسیده که حتی احمد صفری، نماینده مردم کرمانشاه در مجلس شورای اسلامی گفته است: من که نماینده مجلس هستم و همسرم که شاغل است هنوز نتوانسته‌ایم پول رهن و اجاره یک خانه را تأمین کنیم حال چه برسد به کارگری که حقوقش ۲ میلیون تومان است! به گفته او «قیمت مسکن بدون هیچ منطق و نظارتی بالا می‌رود و مسئولان مربوطه، این بخش را به حال خود رها کرده‌اند.»

حرف حساب صاحبخانه‌ها چیست؟

در سوی دیگر این معامله، صاحبخانه‌هایی هستند که دلیل آنها برای بالا بردن اجاره بها مشترک است: تورم و گرانی.

بخشی از آنها که در فضای مجازی به «صاحبخانه خوب» معروف شده‌اند، رهن و اجاره را خیلی کم بالا برده‌اند و در وانفسای تورم و هزینه‌های جدید سال ۹۸، هوای مستأجر خود را بیشتر داشته‌اند؛ بیشتر آنان اما براساس هزینه‌های جدید خود، قیمت اجاره را تعیین می‌کنند.

آقای طاهربیگی خانه ۵۵ متری خود را سال گذشته ماهی ۴۰۰ هزار تومان کرایه داده اما اکنون به مستاجرش گفته است که برای ماندن باید اجاره را سه برابر کند یا به فکر جای دیگری باشد.

استدلال او به رشد جهشی قیمت سایر کالاهاست: «تورم و هزینه‌های زندگی از سال ۹۷ تا الان سه برابر شده و من هم راهی جز افزایش درآمدهای خودم ندارم.»

صاحبخانه دیگری که خواست نامش فاش نشود، گفت که ۲ واحد ۱۲۰ متری خود در بلوار گذرنامه را سال گذشته هر کدام به ۷۰ میلیون تومان رهن کامل اجاره داده اما امسال قصد دارد ۱۸۰ میلیون تومان رهن بگیرد زیرا به اعتقاد او افزایش هزینه‌های زندگی هم دو سه برابری بوده است.

مشاوران املاک: ما بی‌تقصیریم

مشاوران املاک به عنوان میانجی موجر و مستأجر، تأثیر خود را در قیمت رهن و اجاره «اندک» می‌دانند.

آقای صفری، مدیر املاک «شهرام» به ایرنا گفت: معمولاً صاحبخانه‌ها براساس قیمت سایر املاک برای ملک خود نرخ می‌گذارند و اصرار به صاحبخانه برای کاهش میران رهن و اجاره تقریباً بی‌نتیجه است و در حقیقت مشاوران املاک تأثیر اندکی در قیمت‌ها دارند.

مدیر املاک «اطمینان» هم تاکید کرد: اگر به صاحبخانه برای کاهش قیمت اصرار کنیم، فکر می‌کند کاسه‌ای زیر نیم‌کاسه است و سراغ بنگاه دیگری می‌رود.

فرمول تعیین اجاره

با توجه به رشد دست کم ۲ برابری قیمت مسکن و سایر نیازهای اساسی خانواده‌ها، بیشتر صاحبخانه‌ها هم افزایش اجاره بها را بر همین مبنا اعمال می‌کنند.

از سوی دیگر هیچ قانونی برای تعیین نرخ اجاره وجود ندارد و اجاره ملک طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، «تابع آزادی اراده طرفین» است؛ در واقع این «توافق دوطرفه» است که قیمت اجاره را مشخص می‌کند و این توافق هم بر پایه عرفی است که در هر محله تعریف می‌شود. این قیمت عرفی بیشتر از همه متأثر از نرخ مسکن است.

آنچه اکنون مبنای تصمیم‌گیری مشاوران املاک و بیشتر صاحبخانه‌ها قرار گرفته، یک فرمول نرخ‌گذاری معمول است؛ یعنی رهن خانه معادل «یک پنجم نرخ مسکن» در نظر گرفته می‌شود.

به عنوان مثال اگر قیمت یک خانه ۱۰۰ متری ۵۰۰ میلیون تومان باشد، رهن آن حدود ۱۰۰ میلیون تومان محاسبه می‌شود که البته قابل تبدیل به اجاره هم هست. از سه دهه پیش نرخ تبدیل بهره در بازار مسکن حدود سه درصد در نظر گرفته شده یعنی هر یک میلیون تومان رهن، قابل تبدیل به ۳۰ هزار تومان اجاره است.

با توجه به اینکه سود سپرده بانکی حدود ۲ درصد است، تبدیل رهن به اجاره در مشاوران املاک معمولاً ۲.۵ درصد در نظر گرفته می‌شود؛ یعنی در مثال بالا موجر بجای ۱۰۰ میلیون تومان رهن می‌تواند تقاضای ۲.۵ میلیون تومان اجاره کند.

تشکیل کمیته‌ای که نتیجه نداد

به دنبال بالاگرفتن معضل اجاره مسکن در استان کرمانشاه، هوشنگ بازوند، استاندار در نشست ستاد تنظیم بازار استان گفت: هزینه‌های اجاره بها در کرمانشاه یک افزایش غیرمنطقی و سرسام‌آوری داشته و زندگی مردم را دچار مشکل کرده است.

به گفته او «عده‌ای سودجو هر قیمتی دلشان می‌خواهد به مردم و به ویژه اقشار ضعیف تحمیل می‌کنند که تداوم این وضعیت قابل قبول نیست.»

برای برخورد با کسانی که بازوند «سودجو» نامید، کمیته‌ای زیرنظر ستاد تنظیم بازار تشکیل شده تا به وضعیت اجاره بها در استان سامان دهد.

معاون عمرانی استانداری کرمانشاه به عنوان مسئول این کمیته به ایرنا گفت: اگر قراردادهایی با قیمت‌های نامتعارف در آژانس‌های املاک ثبت شود، اختلال در بازار محسوب می‌شود و دادستانی با شدت با آن برخورد می‌کند.

او به برخورد قانونی با دلالان حاضر در بنگاه‌ها هم اشاره کرد و گفت: دادستانی و پلیس فتا نیز با جوسازی یا درج قیمت‌های نامتعارف اجاره در فضای مجازی برخورد می‌کنند.

سالاری از آمار خانه‌های خالی استان اظهار بی‌اطلاعی کرد اما گفت: در کنار سیاست‌های تنبیهی، سیاست‌های تشویقی هم در دستور کار قرار دارد از جمله تصمیم شورای شهر و شهرداری کرمانشاه برای بخشش عوارض آن دسته از خانه‌های خالی که به قیمت متعارف اجاره داده شوند.

غلامرضا امیری، رئیس شورای شهر کرمانشاه از سخنان سالاری استقبال کرد و از پیگیری برای تصویب آن خبر داد ولی سخنگوی شورای شهر از چنین موضوعی اظهار بی‌اطلاعی و عنوان کرد: ورود به حوزه اجاره بها در حیطه اختیارات و مسئولیت شورای شهر نیست و میزان عوارض ساختمان هم آنقدر کم است که بخشش آن هیچ تأثیری در بازار مسکن ندارد.

سیدحجت الله موسوی اجاق در گفت و گو با ایرنا افزود: عوارض ماهانه هر واحد ساختمانی حدود پنج هزار تومان و به اندازه یک فلافل است که و طبعاً هیچ اثری بر عرضه خانه‌های خالی و بازار اجاره ندارد.

برخورد قضائی با متخلفان

از سوی دیگر، نهادهای قضائی و نظارتی وارد بازرسی از بازار رهن و اجاره شده‌اند؛ محمدحسین صادقی، دادستان کرمانشاه اول تیر به «دلالان و بنگاههای سودجو» هشدار داد و گفت: مجموعه قضائی با تمام ابزارهای ممکن در کنار مردم ایستاده‌اند و واحدهای سودجو پلمب و خلع مجوز می‌شوند.

با این حال به دلیل توافقی بودن بازار رهن و اجاره و محدودیت‌های نظارتی، اقدام های دادستانی و تعزیرات و پلمب تعدادی از مشاوران املاک هم نتوانسته تأثیر ملموسی بر این بازار بگذارد و به همین دلیل مسئولان استان در گام بعدی به اقدامات فرهنگی و توصیه‌های اخلاقی به صاحبخانه‌ها روی آورده‌اند.

توصیه‌های اخلاقی به صاحبخانه‌ها

استاندار کرمانشاه ۲۲ تیر در این باره گفت: از عموم مردم باشرافت استان خواهش می‌کنم کسانی که ملک و منزلی برای اجاره دارند، رعایت حال مستأجران را بکنند.

معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری کرمانشاه به نتیجه رسیدن طرح ملی «مدیریت اجاره بها» را زمان‌بر دانست و گفت: تنها راهکار فوری مشکل در استان، ایجاد یک پویش مردمی است.

گویا اشاره سالاری به کمپین «حمایت از مستأجران» است که از خرداد ماه در فضای مجازی تشکیل شده و هدف آن مطالبه از مسئولان برای ساماندهی وضعیت اجاره بها و دعوت از صاحبخانه‌ها و مشاوران املاک برای مراعات شرایط مستأجران است.

فرماندار کرمانشاه هم از روحانیون، ائمه جمعه و جماعات و رسانه‌ها خواسته است که صاحبخانه‌ها را به امر خیر راهنمایی کنند.

«با صاحبان املاک قاطعانه و صمیمانه مذاکره کنید تا امسال نیز همانند سال قبل قراردادها را تمدید کنند تا شاهد رفع نگرانی و پریشانی مستأجران استان باشیم»، این هم توصیه محسن ملکی، رئیس اتحادیه املاک کرمانشاه به همکاران خود است.

به نظر می‌رسد اقدام‌های فرهنگی و فعالیت‌های اخلاقی بر بخش اندکی از صاحبخانه‌ها و مشاوران املاک مؤثر است اما تدوام قیمت بالای اجاره‌ها نشان می‌دهد که تکیه صرف بر رویکرد فرهنگی اثربخش نیست و باید به دنبال راهکارهای عملیاتی مؤثر در سطح ملی بود.

طرحی برای خانه‌های خالی

طبق آمارها ۱۰ درصد از ۲۵ میلیون واحد مسکونی کشور خالی است که بخشی از کارشناسان حوزه مسکن عرضه آنها به بازار اجاره را سبب کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن و مهار رشد افسارگسیخته اجاره بها می‌دانند.

حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور هم گفت که بسیاری از خانه‌های خالی در بافت‌ها و حاشیه‌هایی فاقد امکانات زیرساختی و متقاضی است اما با این حال وضع و اجرای قوانین مالیاتی برای خانه‌های خالی ضروری است.

در همین حال بخشی از نمایندگان مجلس شورای اسلامی طرحی را در دست تهیه دارند که به دنبال دریافت مالیات بیشتر از صاحبان واحدهای مسکونی خالی است؛ کسانی که خانه خود را به بازار عرضه نمی‌کنند.

مجلس به دنبال طرحی برای دریافت مالیات بیشتر از صاحبان واحدهای مسکونی خالی است

دولت به دنبال کمیته اجاره

وزیر راه و شهرسازی هم ۱۶ تیر گفت: دولت در بحث اجاره هیچ نقش و مداخله‌ای نداشته و متأسفانه این ماجرا از بازار پول آزاد تبعیت می‌کند.

محمد اسلامی در عین حال گفت که در تلاشیم که بتوانیم یک کمیته تعیین نرخ رشد اجاره بها را ایجاد کنیم تا این کمیته رشد و نرخ اجاره را در سال اعلام کنند، مسئله دیگری که باید مشخص شود این است که مبنای قیمت گذاری و ارزش گذاری چیست و تکالیف موجر و مستأجر چه خواهد بود.

مؤثرترین راهکارها

طی چند سال اخیر تولید مسکن کشور از ۸۰۰ هزار واحد در سال به ۳۰۰ هزار واحد رسیده است که یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن و طبعاً اجاره بهاست؛ بازار مسکن اکنون بشدت تشنه یک طرح ملی برای ساخت سالانه دست‌کم یک میلیون خانه است.

اما در کوتاه مدت باید در کنار مدیریت ملی نرخ اجاره، به فکر ساماندهی حدود ۲.۵ میلیون خانه خالی و بیش از ۴.۵ میلیون واحد نیمه خالی بود که به نظر می‌رسد با دریافت مالیات تصاعدی از مالکان آنها بتوان بازار ملتهب عرضه و تقاضای مسکن را آرام کرد و جلوی سفته‌بازی سودجویان را گرفت.